Drones
Drone inmobiliario: autorizaciones para firmar
Un rodaje con drones inmobiliarios dura una hora. La ventana meteorológica dura dos días y el dron llega en un portaaviones el día anterior. En este apretado calendario lo único que no se puede compensar es un papelito: la declaración exigida para un vuelo remunerado sobre espacio público en zona urbana se presenta diez días antes del vuelo. Así que esto es lo primero que debe abordar, incluso antes de elegir las fechas de alquiler.
El robo para vender propiedad no es un robo recreativo
En la categoría open, la normativa europea ya no distingue entre ocio y profesional: lo que rige es la masa del avión y la ubicación del vuelo. Un punto, sin embargo, escapa a esta lógica, y es precisamente el que atañe al sector inmobiliario: remuneración. La guía de categoría abierta DSAC establece que un vuelo pagado (boda, inmueble, obra) sobre el espacio público en una zona urbana es posible previa declaración a la prefectura, antes del AlphaTango o mediante el formulario CERFA 15476, presentado con diez días de antelación.
Si todo el vuelo se realiza en el espacio privado de la propiedad (despegue, trayectoria, aterrizaje), esta declaración no se aplica. Es el vuelo sobre la calle, acera o plaza lo que lo desencadena. Dicho de otra manera: una casa con jardín en las afueras es sencilla; un edificio cuya fachada da a la vía pública, lleva diez días de retraso. Hemos recopilado estas reglas, cada una con su fuente oficial y fecha, en nuestro apéndice de drones.
Las cuatro autorizaciones, por orden calendario
- D-10 — la declaración a la prefectura, si el vuelo es pagado y sobrevuela el espacio público en una zona urbana. Este es el único plazo incompresible del expediente.
- Antes de cualquier vuelo — registro del operador el AlphaTango. Gratis e inmediato. Es obligatorio incluso para nuestro DJI Mini que pesa menos de 250 g, porque llevan una cámara: es la cámara la que provoca la obligación, no la masa. Durante el alquiler, usted es el operador: el número está a su nombre, lo fija de forma legible en el dispositivo y lo introduce en el informe electrónico de la aplicación DJI. Nunca le ponemos el nuestro.
- El acuerdo escrito del ocupante del local, para despegar, aterrizar y volar en el espacio privado. El dueño de una casa; el síndico o el consejo sindical tan pronto como se produzca el despegue de las zonas comunes de una copropiedad.
- Autorización de transmisión.Publicar no es filmar, y aquí es donde tienen lugar la mayoría de las disputas.
Barrio: el límite que te envía a los tribunales
Sobrevolar una propiedad privada no es gratuito: no puede realizarse en condiciones que obstaculicen el ejercicio de los derechos del propietario (código de transporte, artículo L6211-3). En la práctica, la guía DSAC establece una regla simple, llamada 1 por 1: no superes la distancia que te separa del límite de la propiedad. Un plano cenital a 80 m por encima de un terreno de 20 m de ancho necesariamente se extiende hacia los vecinos.
La edición supone, pues, la conformidad de personas reconocibles (rostros, matrículas) con el RGPD en segundo plano, tan pronto como el uso sea profesional. La violación de la privacidad se castiga con un año de prisión y una multa de 45.000 euros (código penal, artículo 226-1). Para un anuncio, la traducción es clara: el plano amplio del barrio, sí; la terraza de los vecinos, su piscina y sus invitados en primer plano, no, o borrosos en el montaje.
Qué debe contener la autorización del propietario
No existe ningún formulario oficial para esto: es un acuerdo mutuo y ocupa una página. Lo que debería decir:
- la identidad y estatus del firmante: propietario, agente, fideicomisario;
- la dirección exacta del inmueble y, si el terreno es grande, la referencia del solar;
- el objeto: tomas aéreas destinadas a la comercialización del inmueble;
- autorización para despegar y aterrizar en la parcela, con la fecha o plazo acordado;
- autorización para distribuir las imágenes, nombrando los medios: portales publicitarios, sitio web de la agencia, redes sociales y por cuánto tiempo;
- fecha y firma.
Para una agencia, lo más eficaz es integrar esta cláusula de imagen en el propio mandato, en el momento de la firma. El día del rodaje, con el dron ya en el lugar y la luz encendida, ya es demasiado tarde para negociar algo.
Dos trampas de calendario y un mapa para consultar
- París. Todos los vuelos exteriores están prohibidos, incluso desde un espacio privado. Para una propiedad parisina no hay edición: la respuesta es no, y es mejor saberlo antes de prometer un vídeo al vendedor.
- La noche comienza antes de lo que crees. La noche aeronáutica comienza 30 minutos después del atardecer. La foto de crepúsculo, luces encendidas, que tan bien se vende, está rodada en un lapso muy corto: un vuelo lanzado cuarenta minutos después de acostarse es un vuelo nocturno, prohibido.
- El mapa, el mismo día. Las restricciones se pueden consultar en el Geoportal, única referencia oponible. Muchas de las zonas coloreadas no son prohibiciones, sino techos rebajados a 30 o 50 m, lo cual es más que suficiente para una casa, pero cambia la identificación.
Seguros: lo que no exige la ley y lo que exige el contrato
La legislación francesa no exige un seguro de responsabilidad civil para un dron de este tamaño: el Reglamento (CE) 785/2004 excluye los aeromodelos que pesen menos de 20 kg de la obligación de seguro de aviación. Nuestro contrato de alquiler así lo exige: usted declara válidamente la responsabilidad civil, cuya certificación podrá solicitarse. Si eres agente inmobiliario, comprueba que tu responsabilidad profesional cubre el uso de un dron: muchos contratos lo excluyen explícitamente. La precaución no es teórica, porque la responsabilidad del piloto a distancia por los daños causados a las personas y a los bienes en tierra se incurre automáticamente (código de transporte, artículo L6131-2), sin que sea necesario demostrar culpa alguna.
El equipo, y lo que cuesta por un mandato
Los dos drones del parque son de clase C0, menos de 250 g: el régimen más sencillo que existe. El DJI Mini 4 Pro es 49,72 € al día y 112,90 € a la semana, con una fianza de 150 €. El DJI Mini 5 Pro , sensor de 1 pulgada y 50 Mpx, cuesta 61,16 € al día y 148,72 € a la semana, exceso de 250 €. Ambos vienen en un paquete de Fly More: tres baterías, centro de carga y control de radio RC 2 con pantalla integrada, por lo que no es necesario enchufar un teléfono inteligente.
Dos detalles que cuentan con un rodaje. El juego de tres filtros ND que se ofrece con el Mini 5 Pro, a 2 € por el alquiler completo, es lo que separa un vídeo nítido de uno entrecortado bajo el sol del mediodía. Y no agregue la batería de alta capacidad por mandato: requiere que el dispositivo pese más de 250 g, lo que lo elimina de los privilegios de clase C0 y hace que la capacitación en línea A1/A3 sea obligatoria. En el caso de la devolución, a cualquier par de hélices utilizadas se le retendrán 10€ del exceso, sea cual sea el motivo.
Una vez resueltos estos cuatro papeles, el rodaje en sí es la parte fácil. Hemos detallado en otro lugar los movimientos que realmente añaden valor a una propiedad, en nuestra guía sobre fotografía aérea de inmuebles.